二手房交易指南：贷款没还清的房子能买吗？

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二手房交易指南：贷款没还清的房子能买吗？ 西海岸旅游度假区房产，西海岸这个地方很特别，别就别在冬天暖和，适合老年人养老，所以国内这么多“候鸟”都选择在西海岸买房子。

在海南二手房买卖中，经常会遇到卖家的西海岸旅游度假区房子房贷还没有还完，不确定能不能过户办理海南房产证，也不清楚能不能贷款。那么，今天就带着这些问题，和小编一起来分析一下，海南二手房卖家贷款未还清，西海岸旅游度假区房子能买吗？

一、对于贷款未还清的西海岸旅游度假区房子，最好做好以下准备工作：

1、合同中明确违约责任

合同是双方交易的最有力的证明，所以在签订海南购房合同的时候最好明确西海岸旅游度假区房子产权、解押期限、违约责任等，一旦出现问题较容易取证维权。

2、预告登记

预告登记，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。《物权法》第二十条规定：“登记预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。

意思就是预告登记后，卖西海岸旅游度假区房子的人不能不经过西海岸买房人的同意就随意处置海南房产，包括将西海岸旅游度假区房子卖给别人、做抵押等即使是跟第三方签了抵押合同，合同也无效。

预告登记后的西海岸旅游度假区房子，卖房人还可以继续居住或者出租获取收益，直到正式办理完海南房产过户，同时保护了卖房人和西海岸买房人的权益。

不过法律还规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，意思就是预告登记有期限限制，3个月之内就要完成不动产登记，否则登记就失效了。如果时间真的来不及，可以反复申请预告登记，因为目前没有规定预告登记的次数。

二、既然贷款没还清的西海岸旅游度假区房子，还清了贷款就能买卖了，那么具体该怎么还贷呢？

1、用买家的首付或者全款还贷，注意资金监管

比较常见的方法就是用海南购房人支付的房款偿还剩余贷款，全款的买家最好办，直接向银行申请提前还贷，解除西海岸旅游度假区房子抵押。如果西海岸买房人也需要贷款，就要考虑首付款够不够偿还贷款，还有就是卖家是否接受西海岸买房人申请贷款的时间，因为放款时间受借款人资质影响，要是卖房人着急拿房款，最好考虑这一点。

另外，还款资金要尽量打入银行的资金监管账户，不要直接打给卖家，在资金解冻之前，这种资金监管的方式能督促卖家尽快配合解押，待卖家解押后再将资金解冻支付给卖家。

2、将贷款转移到买家身上

这很好理解，就是卖房人跟银行申请变更借款人、借款期限或变更抵押物，把西海岸旅游度假区房子剩下的贷款转给西海岸买房人。但是这就需要取得贷款银行的同意才行，而且，如果西海岸买房人想通过其他银行申请房贷，会涉及“跨行转按揭”，随着信贷政策不断收紧，通过转按揭的方法出售贷款未还清的西海岸旅游度假区房子有一定局限性。

3、卖家自己筹钱还贷

假如上面两种方法都行不通，就只能由卖家自己筹钱还贷了。这种方法相对买家更为稳妥，不过具体需要买卖双方协商。

总的来说，买卖双方要拿出交易的态度，涉及谁先付钱还贷的，要利用好中介和银行的居间作用，不要随便把钱打到个人账户，通过第三方机构相对稳妥些。

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