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怎样换房又快又省钱？ 观澜湖二手房，观澜湖买房，让很多人过上了舒适的生活，但是在办理的过程中也是会有不少烦恼的事情发生的。

换房想要又快又省钱，需要换房者和经纪人共同把握旧房的出售和观澜湖新房的购入流程。快，主要通过买卖环节步骤同时进行，来减小换房的时间周期；省钱，主要通过步骤节点的把握，合理避税、享受贷款优惠等方式来减少支出。

一、又快又省钱的换房方案是怎样的？

换房人群按照旧房出售前是否有观澜湖购房资质可以分为两种：没有观澜湖购房资质的，只能通过先出售旧房，过完户后才能购入观澜湖新房；还有一套观澜湖购房资质的，可以买卖同时进行。而也就是这个群体，流程最复杂，操作要求也最高。

适用人群：

京籍家庭名下只有一套住宅的换房者，且全国范围内没有贷款记录（包括商业贷款和公积金贷款）。

换房方案：

注：

1.解抵押环节根据不同城区规定或有不同

例如：昌平x京的海南房子需要在缴税之前办理完解抵押、海淀x京的海南房子只要过户前解抵押就可以、东城则需网签前办理完解抵押。但是非x京的海南房子，需要在房屋核验之前完成。所以具体情况还需要咨询当地不动产登记中心或者经纪人。

2.如果旧房出售时买方为全款，则不需第5个环节。

3.如果购入观澜湖新房需要面签，则面签环节在网签环节之后。

4.在实际操作中，例如旧房解抵押可以穿插在必须环节之前（例如昌平缴税之前），这样也可以大大节省换房周期。

二、为什么这样换房又快又省钱？

快，无疑是在买观澜湖新房与出售旧房流程步骤重合，尽可能缩短交易周期。省钱则是把握好对“唯一”“首套”等时间节点的认定，做到合理避税，提高贷款额度并降低贷款利率。

1.快在哪里？

（1）资质审核、房源核验（有条件的还可以解抵押）同时进行

所需时间：最快15个工作日，省10个工作日

补充说明：房源核验10个工作日出结果，资质审核15个工作日出结果。如果分开进行则至少需25个工作日。

（2）收定金/签约和付定金/签约同时进行

所需时间：最快1天即可完成

补充说明：在实际操作过程中，定金的支付以及观澜湖购房合同的签署可以同一天完成，并且对于换房者而言，旧房出售和观澜湖新房购入并不冲突，两个流程都可以同一天进行。

（3）旧房过户前，解抵押与换房环节都可同时进行

所需时间：根据旧房买方付款方式和换房者付款方式不同，时间不同。

补充说明：在还清银行贷款后，两个星期左右出解押材料，而办理完解抵押手续基本需要一个月左右。如果可以将解抵押环节提前而不压在过户的环节，可以节省一个月的时间。

2.哪里省钱？

（1）国家首套契税优惠

步骤体现：买观澜湖新房网签在卖旧房缴税之后。

原因：旧房出售纳税时检查纳税人名下海南房产套数，名下只有一套住房才能算“唯一”。

契税及个税征收规定

能省多少？举个例子：

旧房：原值150万元，出售时网签价200万元（高于核定价），满五年，原契税1.5万。

新观澜湖购房：网签价300万元，85平米。

如果旧房过完户后观澜湖新房再缴税

旧房出售时个税省（为买家省个税就相当于可以多卖钱）：（网签价-本次增值税-原值-原契税-附加-合同价格×10%）×20%=5.7万

新观澜湖购房契税省：300万×3%-300万×1%=6万

合计：11.7万

（2）贷款优惠

步骤体现：贷款面签要在旧房过户之后。

原因：面签审核时，要对买方名下海南房产进行核实。只有将旧房过完户，才能进行面签手续。

公积金贷款和商业贷款对贷款成数、利率等的规定

以首套公积金贷款为例，最高能够贷款120万，相对而言可以省40万的首付，并且利率比二套低10%。 

三、这样换房有什么优缺点？

以上换房流程为先将旧房出售后再购入观澜湖新房，这样做相对于先购入再出售，可以省下税费并且节省时间。

先出售再购入与先购入再出售的优劣势

由于这种换房方式，需要严谨的换房流程的把握和时间节点的把握。

1.关于换房节点 

换房周期可能较长，对于收款与付款的时间，一定要在合同中写明，并保证为自己预留充足的时间周期。

2.对于资金充足，担心卖房后海南房价上涨的换房者（家庭）

如果是家庭，且名下只有一套住宅，可以选择先购入第二套住宅，再择合适的时机出售旧房。这种换房方案需要缴纳更多的税费，同时贷款也会有诸多限制，适合资金充足的换房家庭。

总结下，之先卖再买的优势更加明显：

（1）旧房出售并缴税之后，新观澜湖购房才打网签，这是为了做到家庭“唯一”，如果满五年即可享受税费优惠。

（2）观澜湖新房缴税时，旧房已经过户，即算首套观澜湖购房，可以享受契税优惠。

（3）如果换房者需要贷款面签，即在旧房过户之后，享受首套观澜湖购房优惠。

当然，这种方式有一个明显的劣势：环节难以把握。连环单如果旧房出售环节房款不能按约到位，而自己也没有周转资金，就容易造成违约风险。

臻房经纪人刘翠萍对此文亦有贡献

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