美兰区物业管理服务费包括什么，物业管理费的测算

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物业费是物业管理服务公司根据物业管理服务协议为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理服务使用人或所有人依据物业管理服务协议应当付出的费用。物业费包括：物业管理服务地区的绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、物业共用设施设备与共用部位的日常运行维护费用与保险费用、物业管理服务公司固定资产折旧、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、经小区业主同意的其它费用等。

恰逢《物业服务收费管理办法》（下称“办法”）的出台，为物业管理收费提供了法律依据。根据“办法”，物业管理费的构成分三个部份：

一）开始建设单位缴交的住宅区公用设施专用基金；
       二）业主缴交的住宅维修基金和公用设备更新储备金；
       三）业主缴交的住宅区公共性服务费。前两部份，“办法”已做出明确的缴纳办法，设立专帐管理，专款专用。

第三部份住宅区共性服务费，“办法”也明确了费用项目，可如何根据项目费用发生，确定这部份的物业管理费，笔者就此浅见，与诸位共同商讨。
       对于住宅、楼宇等物业的管理，现在尚存在不同组织形式的管理方式，不论哪种组织形式的管理，都须发生管理费用，费用的来源会有所不同。现认为较为科学的物业管理是实现社会化、专业化、市场化、服务经营型的物业管理模式，实行政府主管部门行业管理，业主自治与物业管理公司专业服务相结合的管理体制，因此管理费来源于为主。本着“取之于用户、用之于用户，收支平衡，略有结余”的原则，就是说管理公司所从事的管理活动是微利行业，而依据《中华人民共和国公司法》设立的公司，“公司是以营利为目的的社团法人”，这一定义包含着特征之一：“公司是以营利为目的的经济组织。”为此物业管理费在定价、批准、执行过程中，势必会遇到物业管理公司与业主在利益上的矛盾和冲突。因此需要政府主管部门行业管理，协调两者之间的利益。物业管理费的测算要公开、公平、合理，保证物业管理有可靠足够的经费来源，维持物业管理良性循环发展。

物业管理费的测算，在坚持以上原则和注意处理问题的基础上，如何测算，分以下几个步骤：

一）根据住宅区的规模、档次和管理目标，设立岗位，配备相应能力的人力资源。

二）估算住宅区进行统一管理，达到确定的管理目标，所发生的各类各种费用。

三）考虑统一管理能取得的社会效益、环境效益和经济效益。
       按照上述步骤和根据“办法”中住宅区公共性服务包括项目，假设以年为核算周期，以下发生的各种费用分别设为：
       1、管理、服务人员的工资和按照办法提取的福利费（A）
       2、公用设施、设备维修、保养和公用设备日常运行费（B）
       3、绿化管理费（C）
       4、清洁卫生费（D）
       5、保安费（E）
       6、办公费（F）
       7、法定税费（G）。

目前从事物业管理正常缴纳税费有两项，即营业税和城建教育附加费。由于住宅区内不同类型建筑，建筑标准、规格、档次、配套设施不同，如住宅、大厦等。因此分摊到某个建筑单体根据管理档次要求发生费用不同，所以物业管理还要根据不同建筑物功用不同，管理标准、档次的不同，划分不同单体发生费用所相应的经营额，分别X1X2X3…XK0因此物业管理费分摊到各个单体之后，则：X=X1+X2+X3+…+XK

由于公司核算成本费用一般以年为单位，可是落实到收取物业管理费，以年为限则太长了，一般认为以月为单位收取最佳，最为合理，所以总经营额落实到每月应为X/12。那么每月摊到各个单体建筑分别为X1/12、X2/12、X3/12…XK/12。按总面积分摊物业管理费，如总面积为S，各单体面积分别为S1、S2、S3、SK，S=S1+S2+S3……+SK0因此测算公共性服务费标准综合平均指标数Y=X/12S（单位：元/米2·月）变简称综合平均指标数。按某单位面积分摊到每个单体公共性服务费标准（单位：元/米2·月）则为：
       Y1=X1/12S1，Y2=X2/12S2，Y3=X3/12S3，…，YK=XK/12SK，K指住宅区内物业管理K个独立单体建筑。

从上述关系推论结果看出，标准综合平均指标数Y，只是反映物业管理服务收费的综合水平，反映物业统一管理，所应达到的综合管理水平，用于反映物业管理水平的高低。Y1Y2Y3……Yk说明公共性服务费分摊到单体，某单体业主应该缴纳的公共性服务费标准，反映物业管理公共性服务于某单体业主管理服务水平的高低。应当指出，上述指标只是反映同一时空，相同条件物业管理的管理服务水平，但是两个住宅区不可能存在于同一时空，相同条件，因此不能绝对地用于比较两个住宅区管理服务水平，要比较只是相对而言，还因为物业管理不是某一时间的，而是一个长时间的过程。这里也提出比较物业管理学的理论体系问题。

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